Tipos de contratos para construir una casa en Chile
Lo primero que debes saber antes de comenzar a diseñar y construir tu proyecto de arquitectura, es saber cómo vas a financiar tu proyecto y planificar los gastos, las distintas partidas, etc. A modo de resumen, te dejamos algunas maneras para financiar tu proyecto de construcción de vivienda en Chile.
1: Financiamiento con Fines Propios: Consiste en utilizar tus ahorros y recursos personales. Esto te permite un mayor control total sobre el proceso y los costos y es Ideal para quienes prefieren no depender de terceros.
2: Crédito Hipotecario: Este es préstamo respaldado por la propiedad en construcción. Cuenta con plazos y tasas de interés relativamente accesibles y te permite realizar el sueño de tener una casa propia con financiamiento seguro.
3: Crédito de Autoconstrucción: Esta opción se utiliza para construir de manera gradual y personalizada. Permite mayor flexibilidad en los desembolsos y es un contrato adaptado a necesidades específicas de construcción.
Estos son algunos tipos de financiamiento y los más usados por nuestros clientes. Una vez que entendemos esto, podemos seguir con el siguiente paso y el tema que nos trajo hasta acá... ¿Cuáles son los distintos contratos de construcción?
¿Cómo es el contrato con alguien para construir una casa? Que tipos de contratos para construir una casa existen y cuales son los más comunes en Chile? ¡Descúbrelo acá!
Existen distintos tipos de contratos con un constructor o empresa constructora, pero los más comunes son:
Contrato por Suma alzada
Contrato por Administración
1: Contrato por Suma Alzada
El Contrato a Suma alzada es uno de los más comunes y como su nombre lo indica se establece un precio total por la construcción del proyecto.
Se puede calcular de varias formas:
Una UF por m2
En base a una serie de Precios Unitarios, donde se muestran partidas generales y que incluye cada una (es la más común). Algunas de las partidas que debes incluir en el presupuesto de construcción (hablamos más de esto aquí)
1: Obras preliminares
2: Obra Gruesa
3: Instalaciones/Especialidades
4: Terminaciones
Por obra o partida, por ejemplo subcontratando cada parte y tratando el proyecto como una sumatoria de muchos “proyectos dentro de él”, por ejemplo: Piscina, Quincho, etc, un valor total sin el detalle de materiales.
Sea cual sea la forma para calcular el costo total o un mix, las ventajas y desventajas son:
Existe un precio final que se debe respetar, entonces si el constructor puede optimizar la obra y tener una mayor utilidad no significa ningún beneficio para el cliente, pero si la obra termina costando más (por un alza en los precios, como lo que pasó en Pandemia, por ejemplo), el constructor asume una pérdida, así que es un cuchillo de doble filo.
Muchas veces se pactan modificaciones durante la construcción y eso se va sumando al costo o aumentos del proyecto, esto genera un aumento en el costo de la obra pero a diferencia de lo anterior esto está propuesto por por el cliente, solo se validará con el visto bueno por parte del mandante.
Este tipo de contratos permiten el financiamiento del banco, con un crédito de Autoconstrucción, por ejemplo, en que el financista va pagando por estado de avance y según las partidas del contrato.
Casa MM y MG - LLanquihue
Proyectos construidos con contratos a Suma Alzada.
2: Contrato por Administración
El contrato por Administración de obra se puede calcular de las mismas formas que el contrato por Suma alzada, con análisis de precios unitarios, una UF por m2 o incluso y aquí está la diferencia: Honorarios mensuales.
Como su nombre indica es una Administración, entonces y generalmente, la persona a cargo de administrar la obra tiene un honorarios fijos que se paga mes a mes.
Principales ventajas o desventajas:
Si la obra cuesta menos de lo que se había presupuestado el cliente verá directamente los beneficios, pero al mismo tiempo, si cuesta más, también deberá correr con los gastos.
Si hay variaciones en el mercado, el cliente deberá correr con los gastos, aunque también puede ser un beneficio en caso opuesto.
Un administrador de obra puede tener bonos o incentivos para lograr eficiencias y terminar el proyecto por menos de lo que se pensaba, pero a la larga, esos ahorros también se van en las mismas bonificaciones.
Proyecto construido por administración de obra en Santiago.
¿Cómo se estructura un presupuesto de construcción de una casa en Chile?
En general los presupuestos se estructuran en grandes títulos o “Partidas”, que aunque para cada proyecto pueden ser distintos, para una casa generalmente son las que mencionamos al principio de este artículo y otras más:
1: Generalidades:
Las generalidades como su nombre lo indica tienen todas las cosas que son de carácter más general, como los permisos y aprobaciones, documentación legal, documentación de obra; Como los planos, libro de obra, asistencia, etc. Y a veces boletas de garantía o pólizas de seguros también.
2: Obras previas
Las obras previas son todo lo necesario antes de partir, incluyen cosas como limpieza del terreno y destronque de árboles, instalaciones de faena como baños, comedor, oficina, bodegas, e incluso el Letrero de obras, también trazados, niveles y por último las limpiezas y aseo final antes de la entrega.
3: Obra gruesa
La obra gruesa es toda la estructura, fundaciones o cimientos del proyecto, movimiento y mejoramiento del suelo, pilares, vigas, cubiertas, en general todo lo que va “oculto”, como el esqueleto de la casa, aunque se usa bastante hacer una buena obra gruesa para que sea como terminación final y generar un ahorro.
4: Terminaciones
Ahora si hablamos de todo lo que se va a ver y sentir, las terminaciones van desde pisos, muros, revestimientos de fachada y cubierta hasta artefactos, manillas, guardapolvos, etc. Dentro de esta partida una de las más importantes o que influyen muchísimo en el costo total de construcción, son las Puertas y Ventanas, en las que un buen descuento puede hacer maravillas.
5: Instalaciones y especialidades
Consideramos especialidades desde la calefacción a la electricidad, agua y proyecto sanitario, o incluso internet (que ahora es fundamental).
6: Obras complementarias
Las obras complementarias pueden ser, un quincho con bodega, piscina o cualquier proyecto que esté relacionado con la casa, pero no sea indispensable para el funcionamiento.
7: Urbanizaciones
Las urbanizaciones son el empalme a la corriente, conexión al alcantarillado o incluso pasto o paisajismo, pero en general hablamos del camino de acceso o el portón y todo lo que está fuera de la casa y no entra en Obras complementarias.
8: Gastos generales
Este es un gran tema, los famosos gastos generales son un % de la suma de todas las partidas anteriores, tienen contemplado imprevistos, como por ejemplo algunas reparaciones de vehículos por estar emplazado el proyecto en un lugar con muy malos accesos, entonces parte de ese imprevisto podría estar cubierto en estos “ahorros” para accidentes o variaciones de precios; Cosas que se escapan del control y planificación del constructor.
9: Utilidades
Los constructores transparentan las ganancias o utilidad del proyecto completo, es una ventaja a la hora de comparar presupuestos.
10: IVA
El Impuesto al Valor Agregado o IVA, se aplica a todas las cosas que compramos en Chile y en la construcción no hay excepción, es un 19% que se calcula sobre todo lo anterior (o sea el Costo total es 119%).
La mayoría de las personas en Chile no tienen claros los costos de construir una casa.
Durante el 2023 a la fecha el 70% de nuestros clientes aumentaron su superficie de diseño, en promedio 30 m2. El otro 30% se mantuvo fiel a no agrandar la casa.
En 2021 esta brecha era mucho mayor, lo que significó que muchos partieran con un presupuesto X y terminaran con uno Y, lo cual significó un problema para nosotros y para ellos al momento de ayudarlos a concretar la construcción con una empresa constructora.
Por eso es importante tener claro ¿Cuánto espacio o m2 realmente necesito? y si hay que crecer en superficie, también crecer en presupuesto
Calculadora de m2 - Winteri
Estrategias para no exceder el costo de construir una casa
1: Calcular bien la superficie o m2 de la casa
Hay espacios que diseñamos y nunca usamos, como el comedor para algunos, que sólo se usa para año nuevo y navidad, entonces quizás hay espacios que pueden cumplir una doble función y así no seguir agrandando la casa. También, considerar espacios de circulación como pasillos y terrazas a la hora de incluir los m2 al presupuesto total. Tenemos otro artículo que habla más en profundidad de esto y además nuestra propia CALCULADORA DE M2 para ayudarte a saber cuánto espacio necesitas realmente.
2: Construir por etapas
Quizás otra opción para adecuar el presupuesto, sería diseñar 200 m2 en un principio pero construir 150 m2 en una primera etapa, entonces concentrar más el presupuesto en hacer bien, una parte más pequeña, que tratar de lograr todo o incluso dejar construida la parte de afuera o cáscara de esos 50 m2 y que esté cerrado el acceso para en un futuro terminar todo por dentro, recordemos que las terminaciones son una de las partidas más caras del proyecto.
Estos son algunos consejos que te podemos dar si es que estás en el proceso de construcción o diseño de tu casa. Es importante que te asesores con un profesional ya que puede ser un poco confuso manejar y entender todos estos conceptos desde el principio, pero entenderlos, te ayudará a planificar mejor tu proyecto, tener un poco más de control y por ende, tratar de hacerlo lo más eficiente posible.
Espero que te hayan servido y no olvides de leer más de nuestros artículos o compartirlo con esa persona que creas que le puede servir. ¡Gracias por leernos!
