Somos muchos los encerrados en el departamento por cuarentena, así que quizás también te hayas imaginado cómo sería la vida en un terreno o parcela con harto patio, poder jugar con una mascota, hacer ejercicio o simplemente cambiar la vida de la ciudad por algo rural.

Por otra parte, buscar parcelas en venta es también una muy buena idea para los que quieren dejarla como una inversión.

Pero ¿Cómo podemos tomar la decisión correcta a la hora de comprar?

Puerto Klocker - Puerto Octay. Foto: WINTERI Arquitectos

Existen muchos factores a la hora de tomar la decisión correcta para elegir una parcela rural; ¿Cuál es el mejor terreno para la construcción? ¿Cuál es la mejor orientación de la parcela? o ¿Qué puedo hacer en mi parcela? Aquí intentaremos guiarte con información útil que debes manejar.

Qué hay que considerar a la hora de comprar una parcela a nivel normativo y legal: 

Lo primero, es saber que estás comprando una parcela, si te están ofreciendo derechos, acciones o cuotas no es un terreno como tal. 

La propiedad debe estar inscrita en el Conservador de bienes raíces. Lo primero que debes pedir es un Certificado de dominio vigente, te recomiendo revisar este artículo sobre Compraventa para saber todo lo que implica comprar una propiedad.
Debe tener un ROL de avalúo fiscal y con un certificado puedes corroborar que la superficie es la misma del dominio y escritura.

Casa VM - Llanquihue, WINTERI Arquitectos

¿Cuánto es el tamaño mínimo de una parcela?

La normativa permitió subdividir terrenos agrícolas en lotes de 5.000m2 lo que generó que cerca de polos urbanos empezaran a existir las “parcelas de agrado”, por eso el nombre y también el porqué es el formato más común de superficie. 

Esto permitió tener un terreno cerca de la ciudad pero con comodidades rurales que al mismo tiempo se traducen en contribuciones muy bajas, ya que es terreno agrícola. 

Debes pedir un Certificado de Informaciones Previas (CIP) o Certificado de Ruralidad en la Dirección de Obras Municipales (DOM) 

Allí se indica la “Superficie predial mínima”, generalmente es 5.000m2 (media hectárea) pero podría ser inferior o superior. 

¿Condominios o parcelas rurales?

Un formato muy común estos días son los condominios. Existen principalmente 2 tipos (por Ley de Copropiedad inmobiliaria):

El Condominio tipo A son construcciones divididas en unidades dentro de un terreno común; El mejor ejemplo son los departamentos. 

El Condominio tipo B es el que nos interesa; Construcciones en dominios de predios exclusivos. >>Leer más sobre la copropiedad inmobiliaria

Para este tipo de terrenos hay que considerar siempre que deben estar aprobados por el SAG.

Algo muy común y lamentable son parcelas que no están regularizadas o en norma, entonces te vas a demorar mucho en tener la escritura y mucho más aún para poder hacer algo. 

¿Qué puedo construir en mi parcela?

Entonces volviendo a la normativa, se nos suma algo nuevo: El Reglamento interno del condominio y las normas más comunes que restringen la construcción: 

Casa Wohnwald - Valdivia, WINTERI Arquitectos

Ten muy en cuenta estos conceptos ya que hay algunos terrenos increíbles pero muy restrictivos también y quizás no te van a permitir construir la casa que quieres.  

1 - El uso de suelo 

Esto se puede ver en el Certificado de informes previos o certificado de ruralidad. Un Plan Regulador sectoriza los terrenos para diferentes usos, es la razón de porque no puede haber un bar o colegio en cada cuadra. 

Los terrenos de uso agrícola permiten tener una vivienda, esto cobra especial importancia para los que quieren hacer más de una casa por parcela. Muchas veces está normado como Viviendas/hectárea, es la unidad de medida de densidad de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción (OGUC).

2 -  Superficie de ocupación

La superficie de ocupación se indica en el CIP del terreno; Es el número que multiplicado por la superficie de la parcela, descontando lo que pueda estar afecto a expropiación, dice cuanto es el máximo que se puede construir por piso.

*A los documentos se nos suma entonces el Certificado de no expropiación* 

Entonces si tenemos una parcela de 5.000m2 y un Coeficiente de ocupación de suelo de 0,05 sólo podremos construir en el primer piso un máximo de 250m2.  

3 - Coeficiente de constructibilidad

Este número a diferencia de la superficie de ocupación va a regir sobre la suma de todo lo que está construido. 

Entonces por ejemplo si la parcela tiene 5.000m2 y un Coeficiente de Constructibilidad de 0,1 podremos hacer una casa de máximo 500m2, esto repartido en todos los pisos.

4 - Altura máxima

Usualmente está expresada en pisos o metros.

Si fuera máximo 3 pisos, podríamos hacer una casa en que el primer piso tiene 250m2 y segundo piso 250m2 (500m2 total) o quizás pensar algo de 3 pisos con menor superficie por piso. 

A veces tienes un Coeficiente de Constructibilidad que te permite hacer mucho, pero una altura máxima y Superficie de Ocupación bajas que no te permitirán aprovechar el terreno al máximo. 

Puerto Klocker - Puerto Octay. Foto: WINTERI Arquitectos

5 - Antejardín y espacios de no construcción

La Línea de Edificación marca desde dónde se puede partir la construcción para dejar un espacio entre la casa y la vereda. 

Para saber todos los sectores donde no se puede construir es importante tener en claro los caminos proyectados (servidumbre de paso) o sectores sujetos a expropiación.  

6 - Reglamento del condominio

El reglamento del condominio o Reglamento de Copropiedad Inmobiliaria, define tanto aspectos estéticos de la casa, como los cercos y muchas otras cosas. 

Nos ha pasado que un cliente nos busca para hacer una casa mediterránea en un condominio donde el reglamento lo prohíbe. 

Para evitar estas complicaciones es mejor leer el reglamento desde un principio y antes de comprar. 

Materiales Casa Wohnwald - Valdivia, WINTERI Arquitectos

Como resumen: Qué hay que tener en cuenta a la hora de comprar una parcela rural:

1. Tener el certificado de dominio vigente de la propiedad; Con un estudio de títulos te aseguras de que esté todo en orden.

2. Tener el ROL de avalúo fiscal.

3. Con el ROL pedir el Certificado de informaciones previas o de ruralidad.

4. Comparar la superficie de la escritura con la información del SII.

5. Certificados de hipotecas, gravámenes y todo lo que acredite no deuda.

6. Loteo aprobado y timbrado por el Servicio Agrícola Ganadero (SAG)

7. Asegurarse de que es el terreno para tu casa ideal

8. Factibilidad de agua potable. 

Lo que tiene que ver con la Factibilidad de agua te lo dejo en este artículo sobre “Los mejores terrenos para la construcción”.

Espero que te haya servido y revisa los otros artículos sobre “La mejor orientación de tu parcela” y “¡Las nuevas oportunidades si estás buscando venta de parcelas!”